밸류체인 플랫폼의 저평가 스크리너를 순서대로 뜯어보는 연재, 961~970번 구간입니다. 962위 IPARK현대산업개발(294870). 기준일 2026-08-28, 스크리너 점수 41.6점 — 저평가 컷(67.2점)에 25.6점 모자란 '적정' 판정입니다. 가치함정 경고 깃발(red)가 떠 있습니다. 지표가 가리키는 방향과 실제가 반대인 자리입니다.
다섯 부문 가운데 하나가 뒤집혔다
HDC현대산업개발은 아이파크로 아파트를 짓고 자체 개발도 한다. 상반기 연결 매출 1조 5,886억원이다.
매출은 줄었다. 지난해 같은 기간 2조 690억원에서 23.2% 감소다.
그런데 이익은 반대다. 영업이익이 1,343억원에서 2,029억원으로 51.0% 늘었고 순이익도 1,068.8억원에서 1,330.0억원으로 24.5% 늘었다.
부문으로 갈라야 이유가 보인다.
외주주택이 매출 1조 2,265억원에서 9,740억원으로 20.6% 줄었는데 영업이익은 374억원에서 971억원이 됐다. 마진이 3.1%에서 10.0%가 됐다.
그리고 일반건축이 뒤집혔다. 지난해 상반기 매출 1,355억원에 영업손실 279억원이었는데 올해는 매출 66억원에 영업이익 23억원이다. 302억원이 반전됐다.
실제로 공사손실충당금이 378억원에서 210억원으로 줄었다.
즉 이익 개선의 대부분이 저가 현장의 정리와 주택 마진 회복이다.
계약잔액은 22조 2,936억원이다. 반기 매출의 열네 배다.
연도별 실적 (단위: 억원)
| 연도 | 매출 | 영업이익 | 순이익 |
|---|
| 2022 | 32,983 | 1,164 | 504 |
| 2023 | 41,908 | 1,953 | 1,731 |
| 2024 | 42,562 | 1,846 | 1,557 |
| 2025 | 41,470 | 2,486 | 1,581 |
상반기 매출 1조 5,886억원(-23.2%), 영업이익 2,029억원(+51.0%), 순이익 1,330.0억원(+24.5%)이다. 영업이익률이 6.5%에서 12.8%가 됐다.
시가총액 15,258억원, PER 10.0배·PBR 0.47배·ROE 4.8%(플랫폼 산식, TTM). 피어(건설, 40개) PER 중앙값은 8.1배다. 매출이 줄어 배수가 싸 보이는 것과 회사가 나빠지는 것은 다르다.
왜 스크리너 962위인가
원점수는 12.0점이고, 전 종목을 한 줄로 세운 순위 기반 정규분포(평균 50·표준편차 15)로 옮기면 38.6점이 된다. 여기에 산업 순환매 +0.0(건설 업종 6개월 수익률 -12.5%, 중간 밴드)와 저변동성 +3.0(12개월 변동성 10.3%, 전 종목 하위 25.3%)이 얹혀 최종 41.6점이다. 저평가 컷 67.2점에 25.6점 모자란다. 주가는 최근 1개월 +21.7%, 3개월 +12.7%, 6개월 +0.0%, 연초 이후 +5.7%다. 52주 밴드에서는 77% 지점에 있다.
현금흐름도 6,765억원 뒤집혔다
현금 쪽도 방향이 바뀌었다.
영업활동현금흐름이 마이너스 2,146억원에서 플러스 4,619억원이 됐다.
다만 같은 기간에 늘어난 항목이 있다. 미청구공사가 4,181억원에서 6,969억원으로 66.7% 늘었다.
공사는 진행돼 수익으로 잡혔는데 아직 청구하거나 받지 못한 몫이다. 건설사에서 이 항목이 커지면 뒤에 회수 문제가 따라올 수 있다.
지금은 현금이 들어오고 있어 압박으로 이어지지 않는다.
차입과 보증은 규모가 크다. 차입금과 사채가 2조 1,048억원이고 현금이 8,098억원이라 순차입금이 1조 2,950억원이다. 자본 3조 2,914억원의 39%다.
부동산 프로젝트파이낸싱 보증은 줄고 있다. 지난해 말 2조 829억원에서 반기 말 1조 2,887억원으로 38% 감소했다.
전체 채무보증 한도는 2조 2,266억원이다. 8월 18일에도 108억원짜리 보증 결정이 하나 나왔다.
신용등급은 A 안정적을 유지하고 있다.
주주환원은 두 갈래다. 2월에 주당 700원, 총 439.4억원을 배당했고 시가배당률이 2.9%다. 7월 23일에는 300억원 규모 자기주식 취득을 결정했다. 취득 후 1년 안에 소각한다고 적혀 있다.
미상환 전환사채와 신주인수권부사채는 해당사항 없음이다.
감사인이 짚은 스위치 하나
이 회사에는 아직 닫히지 않은 문이 있다.
2021년 광주 학동 붕괴사고의 형사재판은 지난해 8월 대법원에서 무죄가 확정됐고, 과징금 처분 취소도 11월에 확정됐다.
그런데 영업정지 처분에 대한 행정소송이 남았다. 지난해 4월 21일 서울행정법원에서 회사가 졌다. 처분이 유지된다는 판결이고 절차가 진행 중이다.
2022년 화정 아이파크 외벽 붕괴사고는 형사 1심에서 일부 무죄가 났고 2심이 진행 중이다.
감사인이 반기 검토보고서에 강조사항을 적었다. 재무제표 작성에 쓰인 중요한 회계추정과 가정이 사고로 인한 영업정지 및 신용등급 하락 가능성의 변동에 따라 조정될 수 있다는 것이다.
회사도 공시에 적었다. 영업정지가 확정되면 일부 차입금의 기한이익 상실과 프로젝트파이낸싱 차환 관련 자금보충약정에 부정적 영향이 있을 수 있다는 것이다.
관련해 공사손실충당부채 209.1억원과 기타충당부채 24.5억원을 쌓아 두었다.
소송 자체도 많다. 회사가 낸 것이 36건 885.2억원, 당한 것이 151건 2,172.9억원이다. 결과를 예측할 수 없어 재무제표에는 반영하지 않았다.
8월에는 새 사고가 있었다. 8일 재개발 현장에서 벌에 쏘여 한 명이 숨졌고, 공시가 11일에 나가 12일에 불성실공시법인 지정예고를 받았다.
지분은 지주회사가 41.52%, 특수관계인 포함 43.02%다. 국민연금이 10.64%이고 외국계 운용사 둘이 5%대다. 담보 기재는 없다.
종합
확인할 것은 셋이다. 66.7% 늘어난 미청구공사 6,969억원이 회수되는지, 외주주택 마진 10%가 유지되는지, 그리고 영업정지 행정소송이 어디로 가는지다.
이 종목은 실적이 나빠서 값이 싼 것이 아니다. 매출이 줄어 지표가 싸 보이는 것이고, 진짜 변수는 손익이 아니라 판결이다.
이 글은 밸류체인 플랫폼의 스크리너 판정과 공개 자료를 바탕으로 한 분석이며, 특정 종목의 매수·매도 권유가 아닙니다. 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 판정 근거와 실시간 수치는 플랫폼 기업 페이지에서 확인할 수 있습니다.
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