밸류체인 플랫폼의 저평가 스크리너를 순서대로 뜯어보는 연재, 931~940번 구간입니다. 933위 진흥기업(002780). 기준일 2026-08-28, 스크리너 점수 43.0점 — 저평가 컷(67.2점)에 24.2점 모자란 '적정' 판정입니다. 가치함정 주의 깃발(yellow)가 떠 있습니다. 순현금 회사인데 자본의 절반만 쳐주는 자리입니다.
흑자로 돌아섰는데 2분기에 꺾였다
진흥기업은 종합건설사다. 연결 종속회사가 없어 재무제표가 별도만 있다.
원장의 적자는 2025년 숫자다. 2026년은 다르다. 상반기 매출 4,038.6억원에 영업이익 116.1억원, 순이익 101.7억원으로 흑자 전환했다.
다만 분기로 나누면 방향이 보인다. 1분기 영업이익이 111.0억원인데 2분기가 5.1억원이다. 95.4% 감소다. 매출은 20% 늘었는데 이익이 사라졌다.
즉 상반기 흑자는 사실상 1분기 한 분기의 것이다.
매출 구성도 바뀌었다. 민간건축 비중이 2025년 61.6%에서 75.1%가 됐고 관급토목은 19.2%에서 9.7%로 반토막이다.
수주잔고는 3조 8,012억원으로 두껍다. 그중 민간건축이 2조 9,216억원, 76.9%다.
다만 이행 시기가 멀다. 1년 이내가 7,900억원이고 1년 초과가 3조 111억원이다.
모회사 물량도 생겼다. 상반기 모회사 앞 공사수익이 405.6억원으로 매출의 10.0%인데 지난해 같은 기간에는 0원이었다.
연도별 실적 (단위: 억원)
| 연도 | 매출 | 영업이익 | 순이익 |
|---|
| 2022 | 6,289 | 511 | 496 |
| 2023 | 7,594 | 559 | 453 |
| 2024 | 7,262 | -11 | 22 |
| 2025 | 5,764 | -412 | -284 |
상반기 매출 4,038.6억원(+74.0%), 영업이익 116.1억원, 순이익 101.7억원이다. 2025년은 매출 5,763.8억원에 순손실 283.7억원이었다.
시가총액 1,138억원, PER -5.1배·PBR 0.47배·ROE -9.3%(플랫폼 산식, TTM). PER 이 음수라는 것은 싸다는 뜻이 아니라 트레일링 순손실 상태라는 뜻이다. 피어(건설, 41개) PER 중앙값은 8.62배다. 낮은 주가순자산비율의 이유를 재무상태표 안에서 찾으면 빗나간다.
왜 스크리너 933위인가
원점수는 18.8점이고, 전 종목을 한 줄로 세운 순위 기반 정규분포(평균 50·표준편차 15)로 옮기면 44.5점이 된다. 여기에 산업 순환매 +0.0(건설 업종 6개월 수익률 -12.5%, 중간 밴드)와 저변동성 -1.5(12개월 변동성 19.4%, 전 종목 하위 62.6%)이 얹혀 최종 43.0점이다. 저평가 컷 67.2점에 24.2점 모자란다. 주가는 최근 1개월 +9.4%, 3개월 -19.6%, 6개월 +0.0%, 연초 이후 +5.1%다. 52주 밴드에서는 48% 지점에 있다.
차입은 자본의 5%인데 책임준공 뒤는 6.7배다
재무상태표만 보면 매우 안전한 회사다.
총차입금이 134.3억원인데 현금이 811.7억원이라 순현금이 677.3억원이다. 변동금리 차입은 0원이다.
그런데 우발채무를 보면 규모가 다르다.
지급보증 보증금액이 1조 2,646.5억원이다. 대부분 분양보증이라 회사가 직접 지는 신용위험은 아니지만, 조합사업비 대출 연대보증 295.96억원은 실제 위험이다.
더 큰 것은 책임준공이다. 미이행 시 조건부 채무인수 약정 한도가 6,055.8억원이고, 책임준공 확약 약정 한도가 2조 7.9억원이다.
대상이 19개 현장이고 그 현장들의 대출 잔액이 1조 6,773.6억원이다. 자본총계 2,511.3억원의 6.7배다.
시행사가 무너지면 채무인수로 넘어온다.
2025년 손실의 구성도 그 성격을 보여 준다. 순손실 283.7억원 가운데 소송충당부채 전입이 221.4억원이다. 그중 140.9억원은 물류센터 프로젝트 파이낸싱 대주가 낸 채무인수 지급청구에서 1심 패소해 인식한 것이고 2심이 진행 중이다.
판관비에도 대손상각비 255.3억원이 들어 있었다. 그것을 빼면 영업은 사실상 손익분기 근처였다.
미청구공사가 반년에 72% 늘었는데 충당금이 0이다
재무제표에서 가장 눈에 띄는 항목이다.
미청구공사가 769.2억원에서 1,326.4억원으로 6개월 만에 72.4% 늘었다. 그 가운데 민간건축이 511.0억원에서 1,014.4억원이 됐다.
그런데 회사가 당반기말 미청구공사의 손실충당금은 없다고 명시했다.
반대로 받아 둔 돈은 줄었다. 초과청구공사가 1,029.0억원에서 551.0억원으로 46.5% 감소했다.
그 조합이 현금을 만든다. 상반기 순이익 101.7억원인데 영업에서 창출된 현금이 마이너스 593.8억원이다. 현금이 1,429.7억원에서 811.7억원으로 618억원 줄었다.
그리고 2024년과 2025년에도 영업활동현금흐름이 마이너스였다. 3년 연속이다.
회사가 낸 민감도 수치도 크다. 총계약원가 추정치가 5% 오르면 세전이익과 자본이 501.1억원 줄어든다. 자본의 20%다.
대손 쪽에는 정리의 흔적이 있다. 대손충당금 잔액이 7,003.9억원에서 604.6억원으로 줄었는데 회수가 아니라 6,654.6억원을 제각한 결과다. 워크아웃 잔재의 정리다.
지분은 모회사가 48.19%다. 담보는 없다. 2019년 워크아웃 종료와 함께 해지됐다.
그리고 반복되는 공시가 하나 있다. 모회사의 지분 매각 보도에 대한 해명이 2021년 6월 이후 열두 번째다. 내용은 매번 전략적 검토가 진행 중이며 확정된 바 없다는 것이다.
8월 19일에는 액면병합 10대 1의 효력이 발생했다.
종합
확인할 것은 셋이다. 충당금 없이 1,326.4억원까지 쌓인 미청구공사가 회수되는지, 자본의 6.7배인 책임준공 현장이 무사히 끝나는지, 그리고 5년째 반복되는 지분 매각 검토가 결론에 닿는지다.
이 종목의 낮은 배수는 할인된 자산의 값이 아니다. 재무상태표에 안 잡히는 부채와, 5년째 팔리지 않는 회사라는 사실의 값이다.
이 글은 밸류체인 플랫폼의 스크리너 판정과 공개 자료를 바탕으로 한 분석이며, 특정 종목의 매수·매도 권유가 아닙니다. 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 판정 근거와 실시간 수치는 플랫폼 기업 페이지에서 확인할 수 있습니다.
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