밸류체인 플랫폼의 저평가 스크리너를 순서대로 뜯어보는 연재, 911~920번 구간입니다. 911위 리파인(377450). 기준일 2026-08-28, 스크리너 점수 43.6점 — 저평가 컷(67.2점)에 23.6점 모자란 '적정' 판정입니다. 가치함정 깃발은 green가 떠 있습니다. 911~920번 구간을 여는 글이고, 값이 매겨지는 중인 자리입니다.
매출의 90%가 한 상품에 걸려 있다
리파인은 부동산 권리조사를 한다. 전세자금대출을 내줄 때 그 집의 등기와 권리관계를 확인해 주는 일이다.
매출 구성이 좁다. 상반기 291.4억원 가운데 전월세보증금대출 관련이 90.3%이고, 그 안에서 권리조사료 단일 품목이 84.5%다. 담보대출이 4.0%, 반환보증이 5.6%다.
전액 내수이고 수출이 0원이다.
고객은 은행이 아니다. 권리보험사 여러 곳과 협약을 맺고 조사를 수행하는 구조라 매출처가 보험사다. 상위 네 곳이 61.9%다.
그 사슬도 바뀌고 있다. 회사가 사업보고서에 최근에는 대출 금융기관이 상품별 입찰 형태로 보험사를 선정하는 추세로 변화했다고 적었다. 수의계약에서 입찰로 바뀌었다는 뜻이다.
종속회사와 계열회사가 없다. 연결재무제표를 작성하지 않는 단일 법인이다.
생산설비가 없어 가동률도, 수주잔고도 없다.
연도별 실적 (단위: 억원)
| 연도 | 매출 | 영업이익 | 순이익 |
|---|
| 2022 | 551 | 179 | 177 |
| 2023 | 665 | 226 | 217 |
| 2024 | 678 | 205 | 206 |
| 2025 | 616 | 189 | 91 |
상반기 매출 291.4억원으로 전년 동기 325.8억원에서 10.6% 줄었다. 영업이익 104.1억원, 순이익 105.5억원이다. 다만 2분기만 보면 매출이 17.0%, 영업이익이 23.5% 줄었다.
시가총액 2,839억원, PER 27.0배·PBR 1.27배·ROE 4.7%(플랫폼 산식, TTM). 피어(금융, 70개) PER 중앙값은 9.0배다. 높은 영업이익률과 낮은 자기자본이익률이 함께 있는 이유가 이 글의 내용이다.
왜 스크리너 911위인가
원점수는 18.6점이고, 전 종목을 한 줄로 세운 순위 기반 정규분포(평균 50·표준편차 15)로 옮기면 44.3점이 된다. 여기에 산업 순환매 +0.0(금융 업종 6개월 수익률 -19.0%, 중간 밴드)와 저변동성 -0.7(12개월 변동성 17.6%, 전 종목 하위 56.1%)이 얹혀 최종 43.6점이다. 저평가 컷 67.2점에 23.6점 모자란다. 주가는 최근 1개월 +56.1%, 3개월 +63.5%, 6개월 +35.5%, 연초 이후 +32.8%다. 52주 밴드에서는 93% 지점에 있다.
한 회사 안에 두 개의 사업이 있다
영업이익률이 30%를 넘는데 자기자본이익률이 5%가 안 된다면 자산 쪽을 봐야 한다.
재무상태표를 갈라 보면 답이 나온다. 자산총계 2,397.5억원 가운데 예금과 단기금융상품 등 금융자산이 1,937.5억원이다. 자본총계의 84.6%다.
영업에 쓰는 자산은 매출채권과 유형자산, 무형자산을 합쳐 445억원 정도다.
그 445억원이 최근 12개월 영업이익 184.9억원을 낸다. 자산 대비 41.5%다. 반면 1,937억원짜리 금융자산은 이자수익 연 58억원 남짓, 3%를 낸다.
둘을 합치면 자기자본이익률이 4%대로 내려앉는다. 못 벌어서가 아니라 번 돈을 쓰지 않고 쌓아 뒀기 때문이다.
뿌리는 2021년 상장이다. 공모로 886.6억원을 걷었는데 2025년 말까지 287.9억원, 32.5%만 썼다. 회사가 밝힌 사유는 금리 인상 등 거시 불확실성으로 지출을 보수적으로 집행했다는 것이다.
여기에 일회성도 겹쳐 있다. 2025년 순이익이 90.6억원으로 영업이익 189.4억원보다 훨씬 낮은데, 금융비용에 금융부채손실 88.6억원이 들어 있다. 교환사채를 최초 인식할 때 평가모형 공정가치와 거래가격의 차이를 손실로 턴 것이다.
그 손실이 지금 최근 12개월 창 안에 통째로 들어 있다.
차입금은 0원이고 부채비율이 4.64%다.
값이 매겨지는 중이다
이 종목에서 벌어지고 있는 일은 밸류에이션이 아니라 거래다.
2024년 12월에 창업자와 특수관계인이 지분 34.05%를 주당 27,159원, 총 1,602.5억원에 사모펀드 쪽에 팔기로 계약했고 2025년 4월에 최대주주가 바뀌었다.
그 뒤 4월 9일에 회사가 교환사채 354.6억원을 발행했다. 표면이자율과 만기이자율이 모두 6.0%이고 교환가액이 14,709원, 교환 대상이 자기주식 2,410,953주였다. 인수자가 새 최대주주다.
7월 22일에 교환청구권이 전량 행사됐다. 최대주주 지분이 34.05%에서 47.96%가 됐고 회사의 자기주식은 0주가 됐다.
그 과정에서 회사가 88.6억원을 손실로 인식했다. 회계적으로는 시장가치보다 인수자에게 유리한 조건으로 발행했다는 뜻이다.
10월에는 증권사 네 곳이 그 교환사채 발행과 자기주식 처분의 무효 확인을 구하는 소송을 냈고 1심이 진행 중이다.
그리고 8월 18일에 최대주주가 발행주식의 30%를 주당 17,600원에 사는 공개매수를 시작했다. 기간이 9월 16일까지이고 총액이 최대 915.0억원이다.
가격을 놓고 보면 이렇다. 2021년 공모가 21,000원보다 16% 낮고, 창업자 매각가 27,159원의 65%다. 다만 공고 전날 종가 13,580원보다는 29.6% 높다.
자금은 전액 차입이다. 8월 27일에 최대주주가 보유 지분 8,311,487주 전량을 담보로 증권사 한 곳에서 한도 1,350억원을 빌렸다. 금리 하한이 연 5.90%이고 기간이 2027년 2월 27일까지, 6개월이다.
기존 대출 421억원과 공개매수 최대 915억원을 더하면 1,336억원으로 한도에 맞는다.
매출 기반 자체가 줄고 있다
그리고 이 회사의 사업 환경을 가장 정확히 적어 놓은 문서가 공개매수신고서다. 최대주주 본인이 쓴 문장이다.
핵심 매출 기반인 전세 중심 임대차 시장이 전세사기 여파와 보증 요건 강화로 월세 중심으로 개편되고 있다는 것이다.
숫자도 인용돼 있다. 2026년 6월 전국 전세 거래량이 전년 동월 대비 19.8% 줄었고, 월세 비중이 2022년 51.6%에서 2026년 68.4%가 됐다. 올해만 7%포인트 올랐고 5년 연속 상승이다.
그리고 이를 구조적 변화이자 개별 소수주주로서는 통제하거나 사전에 대비하기 어려운 위험 요소라고 적었다.
정책 민감도도 함께 적혀 있다. 2024년 8월과 2025년 7월의 스트레스 총부채원리금상환비율 시행, 2025년 6월과 10월의 대출 관리 방안 발표를 나열하며 전세자금대출 취급 규모가 직접 영향을 받는다고 했다.
시장 규모도 회사가 추정해 뒀다. 권리조사 시장을 연 600억원대로 봤는데, 리파인의 2025년 매출이 615.7억원이다.
배당은 2025년이 첫 결산배당이다. 주당 260원, 45.1억원으로 배당성향 49.72%다. 그전 네 해는 없었다.
그 사이 소액주주 쪽 움직임도 있었다. 2025년 7월에 자산운용사와 증권사 다섯 곳이 자본준비금 감소를 주주제안했는데 9월 임시주주총회에서 부결됐다.
종합
확인할 것은 셋이다. 9월 16일에 끝나는 공개매수 결과와 그 뒤 유통물량, 교환사채 무효 소송의 1심 결과, 그리고 68.4%까지 온 월세 비중 아래에서 매출이 어디까지 줄어드는지다.
이 종목에 물을 것은 왜 싸냐가 아니다. 1,937억원의 현금은 분명히 있는데, 그 처분을 결정하는 자리와 그 현금을 근거로 값을 매기는 자리가 다르다는 것이다.
이 글은 밸류체인 플랫폼의 스크리너 판정과 공개 자료를 바탕으로 한 분석이며, 특정 종목의 매수·매도 권유가 아닙니다. 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 판정 근거와 실시간 수치는 플랫폼 기업 페이지에서 확인할 수 있습니다.
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