밸류체인 플랫폼의 저평가 스크리너를 순서대로 뜯어보는 연재, 751~760번 구간입니다. 754위 BYC(001460). 기준일 2026-08-28, 스크리너 점수 49.2점 — 저평가 컷(67.2점)에 18.0점 모자란 '적정' 판정입니다. 가치함정 주의 깃발(yellow)가 떠 있습니다. 이 연재 748번 신대양제지와 같은 종류의 이야기이고, 이유도 같습니다.
매출의 29%가 이익의 67%를 낸다
BYC는 내의를 만드는 회사로 알려져 있지만 2026년 상반기 연결 매출 797억원의 구성을 보면 다르게 읽힌다. 섬유가 565억원으로 70.9%, 임대와 분양이 232억원으로 29.1%다. 그런데 영업이익은 임대가 57.5억원, 섬유가 29.3억원이다. 매출의 29%인 부문이 이익의 67%를 낸다.
자산에서는 격차가 더 벌어진다. 임대 부문 자산이 4,580억원, 섬유 부문이 3,229억원이다.
본업 쪽은 이미 얇다. 국내에 자가 생산설비가 없다. 생산설비 현황에 오르는 사업소는 인도네시아 법인 하나뿐이고 토지와 건물을 합쳐 41억원이다. 섬유 매출 565억원 안에서도 직접 만든 봉제품이 220억원, 사다 파는 양품류가 344억원이다. 자기가 만들어 파는 것보다 사다 파는 것이 많다.
연도별 실적 (단위: 억원)
| 연도 | 매출 | 영업이익 | 순이익 |
|---|
| 2022 | 1,697 | 253 | 353 |
| 2023 | 1,684 | 275 | 237 |
| 2024 | 1,652 | 238 | 184 |
| 2025 | 1,632 | 266 | 196 |
상반기 매출 797억원(+6.6%), 영업이익 85.8억원(+22.9%), 순이익 79.8억원(+64.2%)이다. 개선은 섬유 쪽에서 났다. 섬유 영업이익이 6.5억원에서 29.3억원이 됐고 임대는 오히려 63.7억원에서 57.5억원으로 줄었다.
시가총액 2,392억원, PER 11.6배·PBR 0.43배·ROE 3.7%(플랫폼 산식, TTM). 피어(섬유/의류, 27개) PER 중앙값은 8.61배다. PBR 0.43배다. 그런데 이 0.43배가 어떤 자본과 견준 값인지가 이 글의 전부다.
왜 스크리너 754위인가
원점수는 24.0점이고, 전 종목을 한 줄로 세운 순위 기반 정규분포(평균 50·표준편차 15)로 옮기면 47.8점이 된다. 여기에 산업 순환매 +0.0(섬유/의류 업종 6개월 수익률 -15.6%, 중간 밴드)와 저변동성 +1.4(12개월 변동성 13.1%, 전 종목 하위 38.5%)이 얹혀 최종 49.2점이다. 저평가 컷 67.2점에 18.0점 모자란다. 주가는 최근 1개월 +23.3%, 3개월 -5.9%, 6개월 -8.0%, 연초 이후 -9.0%다. 52주 밴드에서는 36% 지점에 있다.
장부에 들어오지 않는 8,390억원
이 회사의 투자부동산 장부금액은 2026년 6월 말 4,337억원이다. 시가총액 2,392억원의 1.8배다. 여기까지만 봐도 자산주다.
그런데 2025년 말 기준으로 회사는 같은 부동산의 공정가치를 1조 2,780억원으로 적어 두었다. 장부금액 4,390억원과의 차이가 8,390억원이다. 시가총액의 5.3배가 공정가치다.
차이가 나는 이유는 회계 방식이다. BYC는 투자부동산을 원가모형으로 잡는다. 취득한 값에서 감가상각을 빼 나가는 방식이라 시간이 갈수록 장부가는 오히려 줄어든다. 시장이 보는 주가순자산배수 0.43배는 그렇게 깎여 온 자본과 견준 값이다.
다만 이 차액은 회사가 팔거나 재평가모형으로 바꾸지 않는 한 영원히 실현되지 않는다. 개별 물건 목록도 공시되지 않고 소재지는 본사와 영업소 등으로만 적혀 있다. 임대수익률로 환산하면 장부가 기준으로는 연 4.6% 수준이지만 공정가치 기준으로는 1.6%에 그친다.
살 수 있는 주식이 25%뿐이다
748번 신대양제지에서 했던 이야기를 여기서 한 번 더 해야 한다. 보통주 6,246,150주 가운데 최대주주와 특수관계인이 4,539,761주로 72.68%를 갖고 있다. 자기주식 137,133주를 더 빼면 시장에 남는 것은 1,569,256주, 25.12%다. 여기서 한 자산운용사가 든 5.35%를 또 빼면 실제로 움직이는 물량은 20%가 채 안 된다.
그리고 그 오너 측은 계속 사고 있다. 2024년 11월 71.26%에서 2025년 7월 72.30%로 장내 매수를 통해 올렸다. 반대로 지분을 줄인 쪽도 있다. 경영권에 영향을 주기 위한 목적으로 신고돼 있던 한 자산운용사가 2026년 2월 7.13%에서 5.35%로 내렸다. 2026년 주주총회에는 주주제안이 한 건도 올라오지 않았다.
자산은 있는데 그 자산에 손댈 권한이 시장에 없다. 주가순자산배수 0.43배의 실체는 대개 이 구조다.
자기자본의 70%를 한 필지에 건다
3월 27일, 회사는 3,940억원 규모의 시설투자를 공시했다. 대상은 서울 영등포구 대림동의 구 본사 대지와 인접 필지이고 목적은 업무시설 개발이다. 투자기간은 2026년 9월부터 2031년 1월까지다.
규모가 문제다. 자기자본 5,625억원의 70%다. 현재 순현금은 129억원 수준이라 차입이나 프로젝트금융이 불가피하다. 5년짜리 개발이고, 완공 시점의 서울 서남권 오피스텔 시장에 회사 자본 상당 부분이 노출된다.
이 결정이 말해 주는 것이 하나 더 있다. 자산주 논리로 이 주식을 사는 쪽이 기대하는 것은 자산을 팔아 주주에게 나누는 일인데, 회사는 반대 방향을 골랐다. 8월에 30억원 규모 자사주 취득 신탁계약을 다시 맺긴 했지만 규모가 다르다.
덧붙일 것은 감사 쪽 신호다. 회계법인의 핵심감사사항이 2년 연속 특수관계자 거래와 잔액 공시의 적정성이다. 계열 비상장사가 24개이고 임원 겸직이 얽혀 있다.
종합
확인할 것은 셋이다. 3,940억원짜리 대림동 개발의 자금 조달이 어떤 모양으로 짜이는지, 섬유 부문의 이익 개선이 이어지는지, 그리고 자기주식 2.85%와 유통물량 25% 구조에 변화가 생기는지다.
장부에 4,390억원으로 적힌 땅의 실제 값이 1조 2,780억원이라는 사실은 이 회사가 싸다는 증거처럼 보인다. 다만 그 값을 되찾을 표결도, 그것을 거래할 유동성도 시장 손에 없다. 자산의 크기가 아니라 그 자산에 이르는 통로가 열려 있는지를 먼저 봐야 하는 이유다.
이 글은 밸류체인 플랫폼의 스크리너 판정과 공개 자료를 바탕으로 한 분석이며, 특정 종목의 매수·매도 권유가 아닙니다. 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 판정 근거와 실시간 수치는 플랫폼 기업 페이지에서 확인할 수 있습니다.
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