밸류체인 플랫폼의 저평가 스크리너를 순서대로 뜯어보는 연재, 541~550번 구간입니다. 542번 HDC(012630). 기준일 2026-08-28, 스크리너 점수 55.8점 — 저평가 컷(67.2점)에 11.4점 모자란 '적정' 판정입니다. 가치함정 주의 깃발(yellow)이 떠 있고, 그 이유는 뒤에서 따로 뜯어봅니다.
건설사 지주회사인데, 이익은 발전소가 만든다
HDC는 2018년 HDC현대산업개발(현 IPARK현대산업개발)에서 인적분할해 세워진 그룹 지주회사다. 최대주주는 정몽규 회장(지분 33.68%)이고, 자회사는 IPARK현대산업개발(지분 41.52%, 아파트 브랜드 '아이파크')·통영에코파워(지분 60.5%, LNG 복합화력발전)·HDC현대EP(자동차 소재)·HDC랩스(공간 AI 솔루션)·HDC아이파크몰·HDC자산운용 등이다. 시장은 이 회사를 '건설 지주사'로 부르지만, 뒤에서 보듯 이익의 무게중심은 이미 발전소 쪽으로 넘어가 있다.
| 연도 | 매출(억원) | 영업이익(억원) | 순이익(억원) |
|---|
| 2022 | 50,449 | 1,585 | -51 |
| 2023 | 59,083 | 3,126 | 1,131 |
| 2024 | 62,003 | 3,447 | 1,464 |
| 2025 | 65,848 | 6,489 | 3,010 |
연결 매출은 5.0조원에서 6.6조원으로, 순이익은 2022년 적자(-51억)에서 2025년 3,010억으로 뚜렷하게 개선됐다. 2022년 적자는 학동·화정 붕괴 사고 이후 IPARK현대산업개발이 짊어진 손실·충당금이 반영된 결과로 추정된다(정확한 항목별 내역은 확인되지 않는다). 시가총액 1조3,860억원에 PER 4.6배, PBR 0.47배, ROE 10.2%(플랫폼 산식, TTM). 같은 지주/기타 그룹 27개사의 PER 중앙값(7.07배)과 비교해도 확실히 싸다.
왜 스크리너 542위인가
원점수 41.3(전 종목 대비 순위로는 하위권)이 정규화로 54.7점이 되고, 여기에 순환매 +0.0(지주/기타 업종 6개월 수익률이 -11.5%로 밴드 중간, 가점 없음)과 저변동성 +1.1이 얹혀 최종 55.8점이다. 컷(67.2점)과의 간격 11.4점 중 10.3점은 이미 정규화 단계에서 벌어져 있었다 — 가점이 순위를 만든 자리가 아니라, 애초에 순위 자체가 낮았던 자리라는 뜻이다. PER·PBR만 보면 상위권감인데 원점수가 낮다는 건, 밸류에이션 외에 재무 건전성·모멘텀 같은 다른 요소가 원점수 산식에 함께 들어간다는 뜻이고, 이 구간의 정직한 서술은 "밸류에이션이 이 순위를 설명하지 않는다"는 쪽이다.
비건설 자회사들 — 지주사의 다음 20년
① 통영에코파워, 발전소가 건설사를 앞질렀다. 약 1조3,000억원을 투입해 경남 통영에 지은 1,012MW급 LNG 복합화력발전소로, 2024년 상업운전을 시작했다. 프랑스 토탈사와의 장기계약 구조 덕에 국내 다른 민자발전사들과 달리 LNG 현물가 급등의 충격을 상대적으로 덜 받는 것으로 보도됐고, HDC그룹 안에서는 이미 "캐시카우"로 불린다. LNG 공급은 한화에너지 미국법인이 20년 계약으로 맡는다. 건설 자회사의 실적 변동성이 큰 지주사 구조에서, 발전 자회사가 안정적 현금흐름을 대는 축으로 자리잡은 셈이다.
② HDC랩스 — 공간 AI로 체질 전환. 이준형 대표 취임 이후 단품 기기 원격제어 중심이던 스마트홈 사업을 '공간 AX(AI 전환) 솔루션'으로 재편 중이다. 2026년 8월 자체 개발한 'AI 홈 에이전트'를 공개했는데, 거주자의 생활 패턴·주거환경 데이터를 학습해 조명·난방·환기를 스스로 제어하는 초개인화 방식이다. 'Bestin Wallfit Series' 등은 2026 굿디자인에 14년 연속 선정됐다. 다만 이 사업이 HDC 연결 실적에서 차지하는 비중과 성장 속도는 공시로 구체 확인되지 않는다.
③ 아이파크몰 — 콘텐츠로 리테일 재편. 용산 아이파크몰이 패션파크 5층을 러닝·라이프스타일 공간으로 개편해 '써코니' 국내 2호점(2026년 8월)을 열었고, 앞서 타카라토미의 '토미카' 국내 1호점도 유치했다. 체험형 공간인 '도파민 스테이션'은 누적 방문객 1,000만명을 넘겼다고 밝혔다. 건설 경기와 무관하게 돌아가는 소비재 성격의 캐시플로인데, 이 역시 이익 기여 규모는 별도로 공시되지 않는다.
④ 주주환원 제도화. HDC는 '기업가치 제고계획'에서 자회사로부터 받는 배당금(세후 기준)의 30%를 현금배당 또는 자사주 매입·소각으로 돌리겠다고 공시했다. 2027년 9월부터는 개정 상법에 따라 자사주 소각이 원칙적으로 의무화된다. 지주사 특유의 저평가(지주 할인)를 정책적으로 좁히려는 시도이지만, 아래 해부에서 보듯 시장의 신뢰는 아직 옅다.
가치함정 해부 — 싼 데는 이유가 있다
PBR 0.47배는 겉보기엔 매력적이지만, 2026년 7월 말 보도된 '저평가 상장사 132곳' 조사에서 HDC는 PBR 0.39배임에도 밸류업(기업가치 제고) 공시를 내지 않은 곳으로 지목됐다. 같은 시기 정몽규 회장과 세 아들(준선·원선·운선)이 각자 소유한 개인회사를 통해 올해 들어 HDC 지분을 51만 1,270주 장내 매수한 사실이 확인됐는데, 시장은 이를 '옥상옥 승계' 포석으로 읽는다 — 오너 일가 개인회사가 지주사 지분을 늘려 승계 비용을 낮추는 구조로, 일반주주의 지분가치 희석이나 지배구조 왜곡 우려와 함께 논의된다. 2026년 8월 26일에는 국민연금이 HDC 투자목적을 '단순투자'에서 '일반투자'(경영 참여 가능성을 포함)로 바꾸면서도 보유지분은 6.08%에서 5.80%로 줄였다 — 적극적 주주권 행사를 예고하면서 지분은 줄이는, 방향이 엇갈리는 신호다. 여기에 자회사 IPARK현대산업개발의 학동·화정 붕괴 사고 형사재판이 아직 진행 중이고(2026년 8월 기준 항소심 등), 2022년 확정된 1년 영업정지 처분은 행정소송으로 실제 집행일수가 '0일'에 머물러 있다. 싼 멀티플의 이면에 지배구조 불확실성과 미종결 사법 리스크가 함께 있다는 것이 yellow 깃발의 근거로 보인다.
리스크
연결 실적의 상당 부분이 여전히 IPARK현대산업개발의 주택 경기 사이클에 얽혀 있다 — 10대 건설사 미청구공사 조사에서 HDC(그룹) 관련 수치가 66% 급증했다는 보도는 수주·공정 확대의 이면에 현금 회수 지연 가능성이 커졌다는 뜻으로 읽을 여지가 있다. 통영에코파워의 장기계약 구조도 LNG 가격·전력시장 규제 변화에서 완전히 자유롭지는 않다. 무엇보다 오너 일가의 지분 매집과 승계 구도가 어떻게 마무리되는지가 향후 지배구조 리스크의 핵심 변수로 남아 있다.
종합
HDC는 숫자만 보면 싼 지주사다. PER 4.6배·PBR 0.47배는 피어 중앙값의 절반 수준이고, 통영에코파워라는 안정적 캐시카우와 HDC랩스·아이파크몰 같은 비건설 자회사들이 지주사의 체질을 서서히 바꾸고 있다. 그러나 원점수 자체가 이미 컷에서 멀었다는 사실, 그리고 승계·거버넌스·미종결 사법 리스크가 겹친 yellow 깃발은 이 저렴함이 아직 '기회'로 확정되지 않았다는 신호다. 확인할 것은 셋이다 — ① 국민연금의 '일반투자' 전환이 실제 주주권 행사로 이어지는지, ② 2027년 9월 자사주 소각이 실제로 어느 규모로 집행되는지, ③ 화정 사고 항소심과 영업정지 행정소송의 결론.
이 글은 밸류체인 플랫폼의 스크리너 판정과 공개 자료를 바탕으로 한 분석이며, 특정 종목의 매수·매도 권유가 아닙니다. 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 판정 근거와 실시간 수치는 플랫폼 기업 페이지에서 확인할 수 있습니다.
댓글
댓글 쓰기