밸류체인 플랫폼의 저평가 스크리너를 순서대로 뜯어보는 연재, 681~690번 구간입니다. 683번 동부건설(005960). 기준일 2026-08-28, 스크리너 점수 51.5점 — 저평가 컷(67.2점)에 15.7점 모자란 '적정' 판정입니다. 저평가가 아니라는 뜻이고, 그 위에 가치함정 경고 깃발(red)까지 떠 있습니다. 이 글의 중심은 그래서 싼가 비싼가가 아니라, 이 회사가 무엇으로 돈을 벌고 어디가 위태로운가입니다.
이름만 '동부'인 회사 — 공공 토목으로 먹고사는 시공사
먼저 정체부터 바로잡아야 한다. 동부건설은 지금 DB그룹(옛 동부그룹)의 계열사가 아니다. 2014년 유동성 위기로 회생절차에 들어갔다가 2016년 사모펀드 키스톤에코프라임을 최대주주(현재 지분 56.22%)로 맞아 회생을 졸업했고, 그 펀드의 출자자 87%를 한국토지신탁이 쥐고 있다. 사명에 남은 '동부'는 브랜드일 뿐, 지배구조상으로는 한국토지신탁·엠케이전자 계열이다.
사업은 플랫폼 분류 그대로 건설이다. 다만 안을 열면 요즘의 무게중심은 아파트가 아니다. 2026년 누적 신규 수주 약 2조 400억원의 구성이 공공 48.6%·토목 29.2%로 합쳐 80%고, 수주잔고는 13조 2,000억원 수준이다. 도로·철도·항만 같은 관급 토목이 본류이고(2025년 공사실적 기준 항만 6위·철도 7위), 여기에 반도체 공장을 짓는 플랜트가 새 축으로 붙는 구조다. 주택 브랜드 '센트레빌'을 갖고 있지만 지금은 공공주택과 가로주택·모아타운 같은 소규모 정비가 주력이다. 라벨과 실제 매출이 어긋나는 종목은 아니다.
| 연도 | 매출(억원) | 영업이익(억원) | 순이익(억원) |
|---|
| 2022 | 14,612 | 442 | 401 |
| 2023 | 19,000 | 276 | -44 |
| 2024 | 16,884 | -1,078 | -1,065 |
| 2025 | 17,586 | 466 | 522 |
2024년 영업손실 1,078억원은 원가 상승과 미분양·중단 현장의 손실을 한꺼번에 털어낸 해였고, 2025년은 그 반작용으로 흑자 전환한 해다. 참고로 회사가 2026년 2월 공시한 2025년 잠정 영업이익은 606억원으로 플랫폼 DB의 466억원과 차이가 있는데, 어느 쪽 눈금으로 보든 1,500억원대의 방향 전환이라는 사실은 같다. 눈에 걸리는 것은 순이익(522억)이 영업이익(466억)보다 크다는 점이다. 관계기업 지분법손익과 금융손익이 얽힌 결과로 보이나 항목별 내역은 공개 자료로 확인되지 않는다. 다만 2026년 상반기에는 그 구조가 선명하다 — 영업이익 282억원인데 순이익은 391억원이고, 지분법손익이 전년 -141억원에서 +182억원으로 323억원 개선된 것이 차액의 대부분이다.
멀티플은 PER 3.4배·PBR 0.31배·ROE 9.2%, 시가총액 1,751억원(주가 7,630원). 건설 피어 40개의 PER 중앙값 8.8배와 견주면 절반도 안 되는 값이다. 그런데 이 PER의 분모가 순이익이고, 그 순이익의 상당 부분이 본업이 아니라 관계사 지분법이익이라는 점은 기억해 둘 필요가 있다.
왜 스크리너 683위인가
점수를 만든 재료를 순서대로 보면 이렇다. 전 종목을 한 줄로 세웠을 때 원점수는 40.2로 하위권이다. 이 원점수를 순위 기반으로 평균 50·표준편차 15의 눈금에 옮기면 정규화 54.2점이고, 여기에 순환매 +0.0(건설 업종 6개월 수익률 -12.5%로 밴드 중간)과 저변동성 -2.7이 얹혀 최종 51.5점이 된다. 판정 컷 67.2도 이 정규화 눈금 위의 값이니, 컷까지의 거리는 15.7점이다. 연재를 통틀어 판정선에서 가장 먼 축에 속하는 구간이고, "겨우 못 미쳤다"고 쓸 자리가 아니다.
주목할 것은 저변동성 항목이 감점이라는 사실이다. 주가는 1개월 +30.7%, 6개월 +40.8%로 크게 뛰었고 52주 밴드 안에서의 위치도 49%다. 3월 한때 1만 270원까지 급등했다가 6월 6,300원대로 되밀린 궤적이 그 변동성의 실체다. 즉 멀티플은 싸 보이는데, 순위를 만드는 다른 재료들(수익성의 지속성·재무 안정성·변동성)이 하위권이라 여기 있는 것이지, 밸류에이션이 이 자리를 만든 것이 아니다.
성장 동력 — 반도체 공장, 관급 토목, 그리고 배 만드는 관계사
① 플랜트가 새 축으로 올라섰다. 2026년 상반기 별도 기준 플랜트 매출 1,535억원으로 전년 동기 993억원 대비 54.5% 늘었다. 2025년 연간 플랜트 매출 1,967억원의 78%를 반년 만에 채웠고, 2분기만 828억원으로 전년 동기 371억원의 두 배를 넘었다. 현장은 앰코테크놀로지코리아 송도공장 증설, SK하이닉스 용인 클러스터 상생협력시설, SK하이닉스 청주 4캠퍼스 부속시설 등 반도체 관련이다. 회사는 8월 19~30일 플랜트 분야 시공·공무·견적·설계 인력을 대규모로 채용하며 조직을 먼저 키웠다. 이 부문이 연결 매출(상반기 1조 307억원, +24.3%)에서 차지하는 비중은 아직 한 자릿수라, 성장률은 가팔라도 회사 전체를 바꾸기까지는 시간이 필요하다.
② 관급 토목·공공주택의 수주 곳간. 2025년 신규 수주 4조 3,000억원으로 창사 최대를 찍었고 2026년에도 6월에 이미 1조원, 7월에 2조원을 넘겼다. 계양~강화 고속국도, 남부내륙철도 10공구, 고양창릉 공공주택(B-1BL 2,895억·S16블록 927억), 장지차고지 입체화(1,402억), 광양항 묘도수도 항로 직선화 컨소시엄(1,957억) 참여, 그리고 4.9조원 규모 GTX-C 컨소시엄 지분 5%까지 목록이 길다. 주택 경기와 PF에서 한 발 떨어진 일감이라는 점이 이 회사가 2024년의 구덩이에서 나온 방식이다. 다만 대형 관급공사는 대금 회수가 느리다는 반대급부가 있는데, 그 대가는 아래 현금흐름 항목에서 그대로 드러난다.
③ HJ중공업 지분. 동부건설은 HJ중공업의 최대주주 에코프라임마린퍼시픽 지분 50%를 들고 있다(에코프라임마린퍼시픽이 보유한 HJ중공업 지분은 44.85%). 연결 자회사는 아니고 지분법 반영이다. HJ중공업이 고부가 선박과 방산 MRO로 실적을 회복하면서 상반기 지분법손익이 323억원 개선됐고, 관계사가 HD현대중공업으로부터 군산조선소를 7,800억원에 인수하는 본계약을 맺은 것도 중장기 변수다. 다만 이는 회계상 이익이지 현금 유입이 아니다. HJ중공업의 배당으로 실제 현금이 들어오는 단계는 아직 확인되지 않는다.
④ 대외 신인도 회복. 2026년 5월 주택도시보증공사(HUG) 신용평가에서 전년 BBB+에서 5단계 오른 AA를 받았다. 분양보증·PF보증의 한도와 보증료율에 직접 걸리는 등급이라 수주 경쟁력과 조달비용에 실질적으로 작용한다. 반면 기업어음 신용등급은 한국기업평가 A3, 서울신용평가 A3+ 수준에 머물러 있다. 배당·자사주 같은 주주환원 정책은 이번 리서치에서 확인되지 않았다.
가치함정 경고 깃발(red) 해부 — 이익은 나는데 현금은 나간다
깃발의 근거는 손익계산서가 아니라 현금흐름표와 재무상태표에 있다. 2026년 상반기 영업활동현금흐름 -613억원이다(1분기 -371억원에 2분기 242억원이 더 빠졌다). 2025년에도 영업활동현금흐름이 3년 만에 마이너스로 돌아섰는데, 대형 관급공사가 매출로는 잡히나 미청구공사와 매출채권으로 묶여 현금이 되지 않은 탓이다. 그 결과 순차입금이 지난해 말 3,060억원에서 상반기 말 3,885억원으로 27% 늘었다. 자본총계 5,300억원대에 견주면 가벼운 숫자가 아니다. 부채비율은 205.0%로 지난해 말 206.4%에서 소폭 내렸을 뿐이다. 이자보상배수가 2024년 -7.43배에서 2025년 4.06배로 돌아선 것은 분명한 개선이지만, 그 이자를 갚는 재원이 아직 영업현금이 아니라는 점이 red의 실체다.
자산 쪽에는 회수가 막힌 채권이 쌓여 있다. 미분양·중단 프로젝트의 공사미수금에 잡아둔 대손충당금이 964억원, 장기 미회수 채권이 913억원 규모로 보도됐고, 지목된 현장은 금양이차전지·인천검단 AA13·김포한강 물류 및 지식산업센터다. 시가총액 1,751억원인 회사에서 900억원대 미회수 채권은 무시할 수 있는 크기가 아니다. 여기에 저변동성 감점이 말해주듯 주가 자체의 진폭도 컸다. 요컨대 이 red는 "값이 싸서 붙은 깃발"이 아니라 현금·채권·변동성 세 갈래에서 동시에 켜진 신호다.
리스크
첫째, 이익의 질이다. PER 3.4배는 지분법이익이 크게 실린 순이익 위에 선 값이다. HJ중공업 실적이 꺾이면 이 배수는 빠르게 되돌아간다. 둘째, 2026년 4월 발행한 400억원 규모 전환사채가 있다. 전환가액 9,589원으로 현재 주가(7,630원)보다 높아 당장 희석 압력은 아니지만, 주가가 되오르면 물량으로 바뀐다. 셋째, 지방 주택시장이다. 포항 명지파크 가로주택은 2022년 646억원이던 공사비가 2025년 인상 협의를 거쳤고, 회사 전체로도 공사비 증액 변경계약이 9건으로 업계 상위권이다. 넷째, 최대주주가 사모펀드(56.22%)이고 그 상단의 한국토지신탁 쪽에서는 오너리스크가 거론된 바 있다. 지분 향방과 배당 정책 모두 소수주주가 통제할 수 없는 변수다.
종합
동부건설은 2024년의 대규모 손실에서 빠져나와 공공 토목과 반도체 플랜트로 매출 구조를 바꿔낸 회사다. 방향 자체는 설득력이 있다. 다만 스크리너가 683번 자리에 놓은 이유도 분명하다 — 정규화 점수 54.2가 이미 컷보다 13점 아래이고, 거기에 변동성 감점이 더해졌다. 멀티플이 피어 중앙값의 절반이라는 사실은 이 순위를 바꾸지 못했다. 낮은 배수가 회복의 대가인지 회수되지 않는 채권과 마이너스 영업현금흐름의 값인지가 아직 갈리지 않았기 때문이다.
확인할 것은 셋이다. ① 하반기 영업활동현금흐름이 플러스로 돌아서는가 — 이익보다 이 숫자가 먼저다. ② 913억원 장기 미회수 채권의 회수 또는 추가 대손 반영 여부. ③ 플랜트 매출이 연간 3,000억원대에 안착해 연결 이익에서 지분법의 비중을 낮추는가.
이 글은 밸류체인 플랫폼의 스크리너 판정과 공개 자료를 바탕으로 한 분석이며, 특정 종목의 매수·매도 권유가 아닙니다. 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 판정 근거와 실시간 수치는 플랫폼 기업 페이지에서 확인할 수 있습니다.
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