밸류체인 플랫폼의 저평가 스크리너를 순서대로 뜯어보는 연재, 671~680번 구간입니다. 674번 일성건설(013360). 기준일 2026-08-28, 스크리너 점수 52.1점 — 저평가 컷(67.2점)에 15.1점 모자란 '적정' 판정입니다. 저평가가 아닙니다. 여기에 가치함정 경고 깃발(red)까지 떠 있어, 이 글은 밸류에이션보다 재무의 실체를 먼저 봅니다.
관급 토목으로 버티고, 주택으로 흔들린 회사
일성건설은 1978년 설립돼 1989년 코스피에 상장한 중견 종합건설사다. 2025년 국토교통부 시공능력평가 56위. 사업의 두 축은 도로·철도·터널 같은 토목공사와 공동주택·공공건축이고, 발주처는 한국토지주택공사(LH)·국가철도공단 등 관급이 중심이다. 아파트 브랜드 '트루엘(TRUEL)'을 갖고 있어 주택 회사로 알려져 있지만, 자체 개발로 분양 수익을 남기는 디벨로퍼가 아니라 관급 공사 도급이 실적의 뼈대인 시공사에 가깝다. 해외에서는 베트남·캄보디아·몽골·라오스 등에서 ODA(정부개발원조) 재원 토목공사를 수행해 왔다. 지배구조는 특이하다. 2002년 회사정리 과정에서 최대주주가 된 IB캐피탈이 2025년 기준 지분 60.41%를 쥐고 있고, IB캐피탈은 아시아프라퍼티디벨롭먼트가 지분 100%를 보유한 법인이다. 2025년 3월 삼성물산 출신 백종탁 대표가 선임되며 경영진이 교체됐다.
| 연도 | 매출(억원) | 영업이익(억원) | 순이익(억원) |
|---|
| 2022 | 4,626 | 39 | 72 |
| 2023 | 6,077 | 75 | 41 |
| 2024 | 5,004 | -433 | -575 |
| 2025 | 4,527 | 108 | 37 |
2024년의 433억 영업손실은 2014년 이후 10년 만의 적자였다. 원인은 두 겹이다. 원가율 상승과 분양 침체가 바탕에 깔린 위에, 회사가 지방 사업장의 공사비 매출채권에 대규모 대손충당금을 선제적으로 쌓았다. 이 한 해로 2023년 251억이던 이익잉여금이 결손금으로 뒤집혔고, 2026년 1분기에도 결손금 298억이 그대로 남아 있다. 2025년은 매출이 9.5% 더 줄었지만 원가율이 잡히며 영업이익 108억으로 돌아섰다. 다만 순이익은 37억으로 영업이익의 3분의 1이다. 일회성 손실 때문이 아니라 같은 해 이자비용이 75억이었기 때문이다 — 즉 구조적으로 영업이익의 7할을 금융비용이 먼저 가져간다. TTM 기준 PER 24.1배, PBR 1.12배, ROE 4.6%, 시가총액 816억원(주가 1,511원). 건설 피어 40개의 PER 중앙값은 8.1배다. 눌린 순이익 위에 선 PER 24.1배는 피어의 3배로, 이 종목은 어떤 잣대로도 싼 자리에 있지 않다.
왜 스크리너 674위인가
점수 재료를 순서대로 펴면 이렇다. 원점수 41.4점 — 전 종목을 세웠을 때 하위권이다. 이 원점수를 순위 기반 정규분포로 옮기면 54.8점이 되고, 여기에 순환매 +0.0(건설업 6개월 수익률 -12.5%로 밴드 중간)과 저변동성 -2.7이 얹혀 최종 52.1점이 나온다. 판정 컷 67.2점도 같은 정규화 눈금 위의 값이므로, 이 종목은 컷에서 15.1점 아래다. 요점은 분명하다. 감점이 이 종목을 판정선 밖으로 밀어낸 것이 아니다. 가점과 감점을 다 걷어내도 정규화 점수 54.8점이 이미 컷에 한참 못 미친다. 밸류에이션이 순위를 만든 것이 아니라 순위 자체가 낮다. 저변동성 항목이 마이너스인 것도 이 회사의 성격을 말해준다. 주가가 잔잔해서 낮은 순위가 아니라, 테마 급등락으로 변동성이 커서 깎였다.
경고 깃발(red)의 근거 — 숫자로 확인되는 것들
가치함정 red는 이 회사에서 막연한 경고가 아니다. 근거가 재무제표에 그대로 있다.
이자보상배율 1.44배. 2025년 영업이익 108억, 이자비용 75억이다. 영업으로 번 돈이 이자를 겨우 1.4번 덮는다. 원가율이 1~2%포인트만 밀려도 이 배율은 1배 아래로 떨어진다.
순차입금 981억, EBITDA 155억 — 배수로 6.3배. 지금 이익 수준으로 차입금을 갚는 데 6년 넘게 걸린다는 뜻이다. 총차입금 1,132억(2025년 말)은 시가총액 816억보다 크다.
부채비율 417%에서 437%로. 2025년 말 부채총계 3,056억/자본 732억이 417%였고, 2026년 1분기에는 부채 3,187억/자본 730억으로 437%까지 올랐다. 흑자를 냈는데 재무비율은 되레 나빠졌다.
만기 구조와 운전자본. 2026년 1분기 총차입금 1,329억 중 828억, 62%가 1년 내 만기다. 유동자산 1,965억, 유동부채 2,338억으로 순운전자본이 -373억이다. 회사 측은 단기차입금 대부분이 담보 기반이라 연장이 용이하다고 설명해 왔지만, 이 구조는 조달 환경이 나빠지면 그대로 유동성 문제로 바뀐다.
현금흐름의 널뜀. 잉여현금흐름은 2024년 -268억, 2025년 +143억, 그리고 2026년 1분기 다시 -127억이다. 착공 선수금이 들어오면 플러스, 공사비 회수가 밀리면 마이너스로 오간다. 이익이 아니라 현금 유입 시점이 재무를 좌우한다는 뜻이고, 깃발이 붙는 전형적 형태다.
성장 동력 — 확인되는 것과 확인되지 않는 것
① 삼성전자 평택 물량의 재개. 2026년 7월 6일 삼성전자와 평택2단지 부대동 그룹2 건축·통신공사 451억원 계약을 공시했다. 2025년 연결 매출의 9.96% 규모다. 2025년 매출 감소의 한 원인이 삼성그룹 일감 종료였던 점을 감안하면, 끊겼던 파이프가 다시 이어진 건은 맞다. 다만 1개 프로젝트로 연매출 4,500억대를 되돌리기에는 크기가 작다.
② 공공에서 비주택 B2B로. 2026년 8월 학교법인 을지학원과 을지대 대전캠퍼스 본관 신축공사 327억원(2025년 매출의 7.21%)을 계약했고, 1,309억원 규모 미호천교 공사에는 10% 지분으로 참여했다. 수도권 가로주택정비사업에서도 부천 소사본동 등 틈새 수주를 늘리는 중이며 성락타운·한도2차 현장설명회에도 참여했다 — 다만 이들은 아직 현설 참여 단계이지 수주가 아니다. 대규모 재개발이 아닌 소규모 정비로 진입로를 낸다는 전략은 일관되게 확인된다.
③ 베트남 ODA 토목. 2026년 4월 베트남 건설부 산하 탕롱사업관리단과 닌껑 교량 건설사업 계약을 체결했다. 베트남에서만 다섯 번째 ODA 프로젝트다. 그런데 여기에는 짚어야 할 반대편이 있다. 2025년 말 기준 진행 중이던 해외토목은 캄보디아 312번 지방도 개보수(278억) 사실상 하나뿐이었다. 해외가 성장축이라기보다, 준공된 해외 물량을 대체하지 못해 매출이 줄어든 상태에 가깝다.
수주잔고가 이 회사의 진짜 지표다. 2025년 상반기 말 1조6,512억이던 잔고는 일부 도급계약 철회로 3분기 말 1조4,438억으로 12.6% 줄었고, 2025년 말에는 1조1,243억(전년 말 대비 -2.9%)으로 집계됐다. 반년 만에 5천억 넘게 빠진 셈이다. 2026년 하반기 수주가 늘고 있다는 보도가 이어지지만, 잔고 총량이 반등했는지는 반기보고서로 확인해야 한다.
주주환원은 사실상 없다. 확인되는 마지막 결산배당은 2019년분 주당 15원(총 8억원)이며, 결손금 상태인 현재 배당이나 자사주 매입 계획은 확인되지 않는다.
리스크
가장 구체적인 리스크는 미분양 현장의 공사비 회수다. '더 트루엘 포항'은 2024년 사용승인 이후에도 분양률이 낮아 회수가 지연됐고, 재무에 부담을 주는 프로젝트로 지목돼 왔다. 미회수공사비는 2025년 상반기 말 704억(공사미수금 303억, 미청구공사 401억)으로 2024년 말 1,042억에서 줄고는 있다. 2026년 1분기 매출채권은 1,082억으로 분기 매출 846억보다 크다 — 회수 속도가 실적보다 중요한 구조다.
두 번째는 주가 자체의 성격이다. 일성건설은 이재명 테마주, 남북경협 테마주(최대주주 IB캐피탈을 둘러싼 과거 연관설), 호남 반도체·메가 프로젝트 수혜주로 반복해 호명된다. 2026년에도 6월·7월 여러 차례 상한가를 기록했다. 주가 등락은 1개월 +26.5%인데 6개월 -25.4%, 연초 대비 -31.9%다. 정책 뉴스가 값을 만들고 그 뒤 되돌리는 패턴이며, 저변동성 감점 -2.7이 이 사실의 숫자 표현이다. 셋째, 하자 관련 분쟁이다. 2022년 '더 트루엘 수성', 2025년 바닥 수평 하자 보도가 있었고, 2025년 3분기 순손실에는 소송 등 일회성 비용이 반영됐다. 브랜드가 자산인 사업에서 반복되는 유형의 비용이다.
종합
일성건설은 대규모 충당금으로 한 번 털고 흑자로 돌아온 회사다. 그러나 돌아온 이익의 크기가 남아 있는 부채를 감당하기에는 얇다. 영업이익 108억 중 75억이 이자로 나가고, 부채비율은 흑자 해에 오히려 올랐으며, 수주잔고는 1년 사이 뚜렷하게 줄었다. 스크리너 점수 52.1점과 red 깃발은 이 상태를 그대로 반영한 값이지 밸류에이션 착시가 아니다. 오히려 PER 24.1배는 피어 중앙값 8.1배의 3배다.
확인할 것 세 가지. 첫째, 2026년 반기·3분기 수주잔고가 1조1,243억에서 반등하는지. 둘째, 이자보상배율이 2배 위로 올라오는지 — 이 하나가 red 깃발의 성격을 바꾼다. 셋째, 포항을 비롯한 미분양 현장의 공사비 회수와 매출채권 회전이다. 이 셋이 함께 개선되기 전까지, 테마로 오른 구간과 실적으로 오른 구간은 구분해서 보는 편이 정확하다.
이 글은 밸류체인 플랫폼의 스크리너 판정과 공개 자료를 바탕으로 한 분석이며, 특정 종목의 매수·매도 권유가 아닙니다. 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 판정 근거와 실시간 수치는 플랫폼 기업 페이지에서 확인할 수 있습니다.
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