밸류체인 플랫폼의 저평가 스크리너 최상위 기업을 순서대로 뜯어보는 연재, 이번 회차 재집계에서 톱100에 새로 들어온 종목만 따로 묶은 8편 중 마지막(8번째)입니다. 동아지질(028100), 2026-08-28 기준 100위. 스크리너 점수 75.0점 — 저평가 컷(67.2점)을 7.8점 웃도는 저평가 판정입니다.
종합건설사가 아니라, 땅 밑만 파는 회사
동아지질은 1971년 설립돼 2009년 유가증권시장에 상장한 특수건설 기업이다. 아파트나 빌딩을 짓는 종합건설사가 아니라 보링·그라우팅, 연약지반 개량(DCM·심층혼합처리), 지하연속벽(D-Wall), 터널보링머신(TBM·쉴드) 시공을 전문으로 하는 지반·기초 공사 회사다. 지반조사·설계·시공을 한 회사가 다 맡고, TBM·DCM 두 공법 모두 국내 시장 점유율 1위로 알려져 있다. 시공능력평가(토목건축) 84위 — 대형 종합건설사와 몸집을 비교할 대상이 아니라, 남들이 못 하는 특수공법으로 대형사의 하도급이나 단독 발주를 받는 자리다. 지배구조도 특이한데, 2세 승계가 이뤄지지 않으면서 2019년 창업주가 지분 상당부분을 사모펀드 크레센도에쿼티파트너스에 넘겨 현재 크레센도가 34.23%로 최대주주, 창업주 일가가 13.11%를 들고 특수관계로 남아 있다.
| 연도 | 매출(억원) | 영업이익(억원) | 순이익(억원) |
|---|
| 2022 | 2,663 | -306 | -228 |
| 2023 | 3,450 | 77 | 102 |
| 2024 | 3,935 | 96 | 114 |
| 2025 | 4,677 | 181 | 187 |
2022년 적자에서 2025년까지 3년 연속 흑자 확대, 매출은 2,663억에서 4,677억으로 +76% 늘었다. 영업이익률은 2023년 2.2%에서 2025년 3.9%까지 개선됐고, 2026년 상반기 영업이익 101억(전년比 +30.9%), 1분기 51억(+43.6%)으로 개선세가 이어지고 있다. 순이익이 영업이익을 근소하게 웃도는 흐름(2025년 181억→187억)이 계속되는데 뚜렷한 일회성 항목은 확인되지 않는다 — 해외 현장의 이자·환 관련 영업외손익 수준으로 보인다. 시가총액 1,986억원에 PER 9.9배, PBR 0.87배, ROE 8.8%(플랫폼 산식, TTM). 건설 피어 40개의 PER 중앙값이 8.1배임을 감안하면 절대적으로 싼 축은 아니고, 낮은 PBR과 개선되는 ROE가 저평가 판정의 축이다.
왜 스크리너 100위인가
원점수 76.8은 '재집계 시점 전 종목 중 순위가 어디였나'를 보여주는 숫자다. 이 값이 평균 50·표준편차 15의 정규분포 눈금으로 옮겨져 70.9점이 되고(저평가 컷 67.2점도 이 눈금 위), 여기에 산업 순환매 가점 +0.0(소속 산업 6개월 수익률 -12.5%로 밴드 중간대라 가감 없음)과 저변동성 가점 +4.1이 더해져 최종 75.0점이 됐다. 즉 이번 순위는 순환매 테마 덕이 아니라 낮은 변동성이 밀어올린 결과다. 주가는 1개월 +7.7%, 3개월 +21.1%로 최근 강세인데도 6개월로는 +1.4%, YTD +2.6%에 그친다 — GTX·지하화 테마주로 하루하루 급등락하지만 몇 달 단위로는 크게 튀지 않고 52주 밴드 상단 81% 부근에서 다져온 그림이다. 가치함정 상태는 green으로 별도 경고는 없다.
성장 동력
① 싱가포르 — 실적의 절반 이상을 만드는 축. 2025년 연결 매출의 해외 비중이 62.2%, 그 중심이 싱가포르다. 오바야시 싱가포르와 맺은 창이공항 터미널5 신설 공사는 계약금액이 294억원에서 366억원으로 정정됐고(2024년 매출의 9.3%), 2026년 8월 6일에는 KTC CIVIL E&C와 창이공항 동부 확장·인근 군사·민간 인프라 부지 조성 지반개량 공사를 243억원(최근 매출의 5.2%) 규모로 추가 수주했다. 대우건설·현대건설 등 국내 대형사와 컨소시엄으로 해외에 진출하는 구조라, 몸집은 작아도 대형 프로젝트의 지반개량 파트를 맡는 자리를 확보한 셈이다. 하반기에도 싱가포르 거점 DCM·D-Wall 수주를 계속 확대하겠다는 게 회사 방침이다.
② 국내 전력구·지하화 — GTX 테마의 실체 축. 2026년 1월 수도권 서부지역 상생협력 전기공급시설 전력구공사(Shield TBM 방식) 계약을 체결하는 등 전력구 중심 TBM 수주를 강화하는 흐름이다. GTX·지상철도 지하화 뉴스가 나올 때마다 대아티아이·우원개발·특수건설 등과 함께 '지하 특수시공 수혜주'로 거론되지만, 정책 발표 당일 오히려 차익실현으로 하락한 날도 여럿이었다(8월 12·18·26일) — 테마가 실제 발주·착공으로 확인되기 전까지는 단기 등락 재료일 뿐이다. 하반기 국내 전력구 공사 확대는 회사가 직접 밝힌 계획이지만, 구체적 신규 수주 규모·일정은 아직 확인되지 않는다.
③ 최대주주 매각 — 밸류에이션을 가를 이벤트. 크레센도는 2025년부터 KB증권을 자문사로 지분 100% 기준 3,000억원대 중반 밸류에이션을 목표로 매각을 추진해왔다. 원매자와의 눈높이 차이로 1년 가까이 표류했지만, 2026년 6~7월 실적 반등을 배경으로 티저레터를 다시 배포하며 매각을 재점화했고 전략적투자자(SI) 관심도 살아나는 분위기다. 딜이 성사되면 경영권 프리미엄이 주가의 새 기준점이 될 수 있지만, 협상이 다시 표류하거나 새 대주주 체제로 전략이 바뀔 가능성도 함께 열려 있다.
④ 자사주 매입·소각 — 배당 대신 택한 주주환원. 2026년 6월 75억원 규모 자기주식취득 신탁계약을 맺고 7월 23일 대규모 소각(자본금 감소 없이 배당가능이익 범위에서 취득분 소각)을 실행했다. 이후 8월 들어서도 하루 2만5,000주씩 자사주 매수 신청을 거의 매일 반복 중이다 — 유통주식 축소를 통한 주주가치 제고 의지는 뚜렷하지만, 배당금·배당성향에 대한 별도 공시는 이번 조사에서 확인되지 않는다.
리스크
가장 큰 변수는 지배구조다. 최대주주 크레센도(34.23%)와 특수관계인 창업주 일가(13.11%)를 합치면 지분의 절반 가까이가 매각 대상 후보로 걸려 있어, 매각이 성사되든 무산되든 결과가 주가에 직접 영향을 준다. 두 번째는 해외 편중이다. 매출의 62%가 해외, 대부분이 싱가포르 한 나라에 쏠려 현지 인허가·공사비 정산(터미널5처럼 계약금액이 사후 정정된 사례가 실제 있었다) 리스크에 노출된다. 세 번째는 GTX·지하화 테마의 변동성이다 — 정책 기대감으로 급등한 날만큼 차익실현 급락도 많아, 실제 수주로 이어지지 않으면 프리미엄은 빠르게 빠질 수 있다. 마지막으로 수주산업 특성상 분기별 매출 변동이 크고, 대형 종합건설사 대비 협상력이 약한 중견 전문건설사라는 구조적 한계도 있다.
종합
동아지질은 "저평가된 종합건설사"가 아니라 "특수공법을 가진 지반·터널 전문 시공사가, 싱가포르 프로젝트로 이익을 키우면서 최대주주 매각이라는 변수를 안고 있는" 종목이다. 3년 연속 이익 확대와 낮은 PBR·개선되는 ROE가 저평가 판정의 근거이고, 자사주 소각까지 이어지는 주주환원 의지가 이를 뒷받침한다. 확인할 것은 세 가지 — 크레센도 매각이 언제·어떤 가격에 마무리되는지, 하반기 국내 전력구·지하화 수주가 테마가 아닌 실제 계약으로 이어지는지, 싱가포르 외 지역으로 해외 파이프라인이 넓어지는지다.
게임·미디어·레저·건설이 뒤섞인 이번 추가 8편은 톱100 컷을 겨우 넘긴 종목도 업종·이유가 저마다 다르다는 걸 보여준다 — 같은 건설 라벨의 계룡건설·KCC건설이 종합건설·주택 사이클로 읽히는 것과 달리, 동아지질은 지반·터널이라는 좁고 특수한 시장에서 나온 저평가다.
이 글은 밸류체인 플랫폼의 스크리너 판정과 공개 자료를 바탕으로 한 분석이며, 특정 종목의 매수·매도 권유가 아닙니다. 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 판정 근거와 실시간 수치는 플랫폼 기업 페이지에서 확인할 수 있습니다.
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