[부동산] 2026년 8월 서울아파트 시장은 지금 어떤 상태일까? - 1편

지금 이 가격이 말이 되나?
왜 부동산은 누르려 할수록 튀어 오르는 것 같은지?
정말로 정부 정책의 실패일까?

아파트에 대해 언제나 가지는 질문이 있지요.
오늘은 우리 대한민국 국민들의 오랜 애증의 재화, 부동산에 대해 알아보고자 합니다.
사견이 들어가지 않도록, 간만에 주종목인 데이터사이언스로 접근해 보았습니다.
난이도가 어려운 부분은 슉슉 넘겨주세요.

1. 우선 결론: 2026년 여름, 서울 아파트는 고평가 단계 진입 근처이다

집값이 비싼지 싼지는 가격만 봐서는 알 수 없습니다.
주식에서 주가를 이익으로 나누듯, 여기서는 매매지수를 전세·월세지수와 견줍니다.
전세와 월세는 그 집이 실제로 만들어내는 사용가치의 값이고, 매매가는 그 사용가치에 기대와 금리가 얹힌 값이기 때문입니다. 우선 서울 아파트 가격을 인덱스로 만들어 보겠습니다.

KB 서울 아파트 매매·전세 지수, 1986~2026 (487개월). 세로 점선이 추월 시점: 1992·1998·2011 전세 강세, 2004·2026 매매 프리미엄

보시면 특정 구간에서 전세지수보다 매매지수가 높아지는 것을 볼 수 있습니다.
이유야 어떻든 그 구간이 집 가지신 분들의 부가 증폭되는 구간입니다.

과거에는 2004~2011년이 아파트 매매가격이 프리미엄을 얻은 구간이었습니다.
그리고 이번에는 2026년 2월부터 이 구간에 들어왔네요.

2. 왜? 정책을 일단 빼고, 금리부터 보겠습니다

2025년 3월부터 매수세가 보였습니다.
대출 레버리지에 의존하는 아파트 시장은 금리와 반대로 움직입니다. 그런데 2025년 그 시점은 우리가 금리 하락에 대한 기대감을 가지고 있던 시기였지요.

상대가 트럼프였어서 ㅎㅎ 기대와는 다르게 금리경로가 빗나갔지만, 우리의 심리는 금리보다 다른 곳에서 움직였나 봅니다. 결국, 급격하게 높은 매매 상승이 이어졌습니다.

위 그래프가 매매·전세·월세통합 지수(2021-06~2026-01), 아래 그래프가 같은 기간 국고채 10년

3. 아직 전월세가 매매가를 끌어올리나?

기존의 가격 인덱스로 활용되고 있는 전세/매매 비율은, 그 비율이 높을수록 매매가가 임대가치에 비해 싸다는 뜻입니다. 다만 지수는 기준월을 100으로 놓은 상대값이라 비율의 절대 수치 자체에는 뜻이 없습니다. 그래서 표본 안에서 지금이 몇 번째 자리인지, 즉 백분위만 씁니다. 70% 이상이면 저평가, 30% 이하면 고평가로 봅니다.

백분위는 순위만 말하고 분포의 모양은 말하지 않습니다. 같은 60%라도 값이 두껍게 몰린 한가운데면 흔한 자리고, 표본 끝에 가까우면 경험한 적 없는 지점입니다. 그래서 아래 카드는 판정과 분포를 한자리에 놓았습니다. 맨 앞 KB 표본은 487개월(2026-07 기준), 부동산원 표본은 56개월(2026-01 기준)입니다.

허나, 이번 정부에서는 갭투자와의 전쟁을 선포하였지요. 갭투자가 아파트 가격 상승의 주범이라고 겨냥한 것입니다. 물론 정신 나간 전세왕 사건처럼 피해자가 무수히 발생했던 일이 있었기에 정책 방향에 정당성이 부여될 수 있었던 것 같습니다. 실제 결과는 어떤가요?

부동산원 전세/매매(백분위 1.8%)와 월세/매매(백분위 30.4%) 분포 카드

KB 기준으로 40년을 놓고 보면 매매지수와 전세지수가 비슷한 속도로 움직였습니다. 비율이 표본 중간권(33.1%)이라, 서울 아파트 가격이 전세 기준으로 치우쳤다고 보기는 어렵습니다.

그런데 기간을 좁혀서 보면 이야기가 달라집니다. 2021년 이후에는 전세·월세가 매매가격을 끌어올렸던 기존의 방식이 아니라, 그냥 순수하게 서울 아파트 가격이 올랐습니다. 부동산원 전세/매매 백분위 1.8%. 표본 56개월 가운데 지금보다 낮았던 달이 한 달도 없습니다. 처음 있는 일이네요.

4. 금리가 높아서 앞으로 매매가격이 내려가는 거 아닌가?

금리를 걷어내도 적정 구간입니다(잔차 백분위 58.3%). 금리 수준을 걷어내면 서울 아파트 매매가는 표본 139개월의 중간 지대에 있습니다. 국고채 10년이 설명하는 몫을 뺀 잔차의 종합 백분위가 58.3%입니다.

원시 백분위(33.1%)와 금리 보정 백분위(58.3%)가 같은 적정을 가리킵니다. 서울의 지금 위치는 금리로 설명되는 부분을 걷어내도 그대로 적정구간입니다.

방법은 이렇습니다. KB 전세/매매 비율을 국고채 10년에 단순회귀해 잔차를 구하고, 그 잔차가 회귀 구간(2015-01~2026-07, 139개월) 안에서 몇 번째 자리인지 봅니다. 원시 판정과 같은 경계(70% 이상 저평가, 30% 이하 고평가)를 씁니다.

가로 국고채 10년, 세로 KB 전세/매매, 139개월, 검은 선이 회귀선

표본에서 국고채 10년이 1%포인트 높은 달일수록 전세/매매 비율은 평균 0.0929만큼 낮았습니다. 설명력은 R² 0.32, 기울기의 t값은 -7.94. 금리가 이 비율 변동의 32%를 설명합니다. 뭐 정답은 아니어도 어느정도 설명이 된다고 인식할 수 있다고 봅니다.

최신월 실측 비율은 회귀 예측과 0.0131 차이에 그칩니다. 점 하나가 한 달이고, 큰 점이 최신월(2026-07)입니다. 그 점은 검은 선 바로 아래에 있습니다. 선 아래면 이 금리가 설명하는 것보다 매매가가 비싸다는 뜻인데, 그 폭이 아주 작습니다.

그래서 금리를 보더라도 지금 가격이 비싼가? 띠딕, 매우 정상입니다.

5. 그렇게 돈 많은 사람이 많습니까? 다 투기 아닙니까?

소득으로 다시 측정해보면, 구매력의 절반만 소득입니다.
대기업 소득은 서울 집값의 바닥을 받치지만, 괴리는 유동성이 만듭니다. 대기업 20개사 급여로 고소득 수요층의 소득을 잡고, 금리와 DSR로 최대 구매가(구매력)를 계산해 서울 집값과 견줍니다. 소득이 설명하는 몫과 그렇지 않은 잔차를 가르는 것이 요점입니다.

일반적인 수준으로 가정해서 보면 이렇습니다(실거래 2026-08 기준).

• 대기업 감당 최대: 13.1억 (연봉 1.37억 + 자기자본 5억, 주담대 5.49%)
• 경기 중위 84㎡: 10.3억, 소득으로 가능
• 서울 중위 84㎡: 19.5억, 소득으로 불가
• 반포·잠실: 32.8~41억, 소득으로 불가

대기업 평균 근로자는 자기자본 5억에 DSR 40% 대출 8.1억을 얹어 최대 13.1억까지 감당합니다. 경기 중위는 도달 가능하고, 서울은 중위값부터 이미 소득 바깥입니다. 괴리는 상급지만의 현상이 아니라 서울 전체로 번졌고, 그 간격은 소득이 아니라 자산과 증여가 메웁니다.

그래도 금리는 중요합니다. 금리가 2%에서 4.7%로 오른 2020~2022년 사이, 연봉은 0.97억에서 1.17억으로 늘었는데 감당액은 13.7억에서 12.5억으로 줄었습니다. 소득보다 금리가 구매력을 더 흔듭니다.

우리 부동산을 매수하는 분들은 자산가격 상승을 기대하지 않을 수는 없지요. 최소한 인플레이션 헤지는 기대할 것입니다. 연간 5억 원과 10억 원의 4% 수익(또는 이자)은 연간 2,000만 원의 차이가 나고, 5년간 복리로 누적될 경우 그 격차는 최대 1억 832만 원까지 벌어집니다. 부동산이 비싸다고 인식하는 이유가 바로 이 복리를 따라가지 못하는 경우이지요.

그래서 그렇게 대기업 다니면 최대 13억까지는 어떻게 해볼 만하지요. 여기서 타이밍이 겹칩니다.

2025년, 집값이 연봉으로 커버 가능한 구매력 범위에 닿게 됩니다. 그래서 사려고 많은 이들이 시장을 보니, 공급이 없습니다?? 그런데 새 정부는 공급이 아니라 수요를 잡습니다. 집 매수심리가 탄력적이라고 판단했던 것 같습니다. 살고자 하는 욕망은 항상 변하지 않는 것임에도 불구하고요.

즉, 상대적으로 돈 많은 사람이 많습니다. 연봉으로 해볼 만한 사람들 + 증여·상속 인구가 ㅎㅎ

잔차(집값-구매력)와 M2 유동성·전세/매매, 2018~2026 연간

부동산을 구간별로 정리하면 이렇게 됩니다.

• 붐(2018→2021): 절반은 소득, 절반은 유동성. 서울 집값이 35% 오르는 동안 대기업 소득과 구매력은 17%만 늘었습니다. 남은 18%p 잔차는 M2 증가(+49%)와 정확히 같은 방향으로 벌어졌습니다.
• 괴리 정점(2022): 구매력은 무너졌는데 가격은 버텼습니다. 기준금리가 0.5%에서 3.2%로 뛰자 구매력 지수가 117에서 101로 주저앉았는데, 집값은 131로 버텨 잔차가 30%p로 최대가 됐습니다. 이 지점이 조정 직전의 정점입니다.
• 조정(2021→2024): 소득이 아니라 금리가 가격에 영향을 미칩니다. 소득은 계속 9%p 올랐지만 집값을 받치지 못했습니다. 집값은 소득이라는 흐름(flow)보다 금리와 유동성이라는 잔고(stock)가 지배합니다.
• 재과열(2025→2026): 잔차가 2022년 정점을 넘었습니다. 대기업 소득이 13% 뛰며 구매력이 117로 회복됐는데, 집값은 그보다 빨리 152까지 올랐습니다. 잔차 37%p. 이번에도 소득이 아니라 유동성(M2 161)과 규제 전 막차 수요가 벌린 간격입니다.

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여기까지가 가격의 이야기입니다.

정리하면, 서울 아파트는 40년 자로는 아직 중간 지대지만 고평가 경계에 인접해 있고, 2021년 이후로는 전월세가 아니라 가격 스스로 오르는 처음 보는 국면이며, 그 상승의 절반 이상은 소득도 금리도 아닌 잔차였습니다.

그렇다면 그 잔차의 뒤에는 무엇이 있을까요. 다음 편에서는 정권과 정책 40년의 성적표를 채점하고,
"인구가 줄어드니 괜찮지 않나"라는 의문을 하나씩 이야기 해봅니다.

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